Pelabur Hartanah macamana anda nak jadi?
Salam semua, wow, saya baru balas semua message. Terpeleot gak. Tulah padan muka saya, sape suruh lama tak tengok blog ni gak. Minta maaf pada semua pembaca sebab baru dapat aktif sket.
Ok, saya ada beberapa senario:
1. Pelabur A:
Ada 5 biji rumah
Income bulanan RM1700
Expected total capital appreciation: RM100k
Jenis rumah: Medium cost
2. Pelabur B:
Ada 15 biji rumah
Income bulanan RM1500
Expected total appreciation: RM140k
Jenis rumah: Low to medium cost
3. Pelabur C
Ada 3 biji rumah
Income bulanan RM600
Expected capital appreciation: RM150k
Jenis rumah: Medium to High Cost
Ok cukup dulu contoh. Dari 3 senario di atas, anda nak jadi pelabur hartanah yang macamana? Dan mengapa? Sila cerita skettt.. Lepas tu kita bincang-bincang.
Surat dari pembaca: Bagaimana mahu bermula
Jumaat lepas saya dapat surat dari seorang pembaca bernama Syikin. Since sedikit sebanyak ia dapat membantu orang lain, saya letakkan e-mailnya di sini.
salam wida.. nama saya syikin.. saya ada masuk web anda dan info2 di dalamnya
bagus sekali.. sekiranya wida bleh berkongsi ilmu saya ingin bertanya sedikit tentang
pelaburan hartanah..
buat masa ini saya ada 3 biji rumah yang mana 1 apartment, 1 flat kos rendah dan 1, 2 storey
teres.. saya tinggal di apartment ini dan yang 2 lagi disewakan..saya secara tidak sengaja membeli
3 biji rumah (yang ni panjang cerita) melalui pembelian biasa, iaitu beli sebelum rumah siap..
Pahit getir membeli rumah belum siap ni pun telah saya lalui dan rasanya lepas ni kalau nak beli
pun rumah dah siap je..
Untuk menggandakan kewangan saya, pernah juga saya menjalankan perniagaan.. tapi hasilnya tak lah seberapa..
Jadi saya rasa daripada duit saya tersilap labur, ada baik saya laburkan dlm hartanah..Untuk pelaburan wang saya
akan datang ni.. saya agak berminat tuk buat pelaburan dalam bidang hartanah..
Apa yang saya tahu, kita boleh dapat rumah yang murah melalui auction.. Saya ni memang naif tentang
auction ni.. Agak takut juga bila mendengar perkara2 negatif.. Saya dengar walaupun harga rumah lelong
murah tetapi byk kos2 tersembunyi yang kita tak tahu.. dan masa lelongan akan ada org yang akan sengaja
pura2 bid utk naikkan hga RP dan ulat2 yang dpt duit.. Mungkin saya tidak ada ilmu tentang
auctiion jadi saya tidak dpt menilai baik buruknya..
Boleh tak cik wida beri saya tips/prosedur apa yang saya perlu buat sekiranya berminat dgn auction.. Saya selalu
nampak banner rumah dilelong ditampal di pokok2.. Apa yang saya tahu kita kena tengok dulu lokasi rumah, hutang2
yang masih tertunggak (esp maintenance fee kdg2 mencecah belas2 ribu), kena tgk keadaan rumah rosak teruk ke tak.
Saya lihat ada beberapa flat yang nak dilelong kawasan2 yang saya kira agak strategik tetapi tidak tahu prosedur
dan langkah2 yang perlu diambil.. Saya takut dgn ilmu yang sedikit, saya tersilap langkah pula dlm pelaburan
hartanah..
Diharap Cik Wida sudi berkongsi ilmu.. Terima Kasih..
Ni jawapan saya..
Salam Syikin,
Terima kasih sebab sudi melawat blog saya. Untuk permulaan, ada juga bagus Syikin baca post ni..
http://emasdantanah.com/blog/2009/01/15/tips-memilih-rumah-lelong/
http://emasdantanah.com/blog/2009/01/22/perbezaan-utama-hartanah-lelong-vs-sub-sale/
dan juga
http://hot-auction-property.blogspot.com/2008/08/panduan-ringkas-sebelum-membeli-rumah.html
Ada lagi beberapa post oleh kawan-kawan, tp saya x simpan linknya
Dalam banyak2 tips ni, apa yang penting bagi Wida baca Procalamation of Sales (POS) dan Condition of Sales (COS) betul-betul. Selain downpayment, buyer selalunya kena bayar legal fee, registration bil air/api baru (maybe kena bayar tunggakan klu deposit owner lama tak cukup – ni ditanggung oleh kita). Maintenance, quit rent, cukai taksiran selalunya bank pelelong cover. Tapi kena baca pos betul2 sebab ada bank yang cover maintenance until certain amount je. Hidden charge yang lain – ikut pengalaman Wida, kena bayar progressive payment.. boleh baca di sini
http://emasdantanah.com/blog/2009/05/08/case-study-cyberia/
Untuk dapat untung harga belian nanti tak boleh melebihi market price. Dan harga cukup rendah, so installment dapat cover sewa bulan-bulan. Harga ni kita boleh control dengan letakkan berapa max budget untuk bidding nanti. Dan better buat survey dulu, kalau boleh hindarkan rumah yang berpenghuni especially owner.
http://emasdantanah.com/blog/2009/04/09/anda-beli-rumah-lelong-dan-sudah-ada-penyewa/
Pasal ulat nak naikkan harga tu.. saya tak rasa jadilah kes tu.. psl katakan Syikin dah target sampai certain amount, pastu ulat tu angkat tangan lagi n dia menang.. maknanya dia kenalah beli rumah tu. Syikin kena tegar dengan amount yang Syikin nak.. xleh emosi nak menang la. Tapi ulat yang ada.. deorang akan kowtim dan mintak duit dengan genuine buyer kononnya dia akan lepaskan unit dia kalau buyer bayar sekian-sekian amount. Ada banyak cerita ulat kat blog Faris.
http://faridzaswadi.blogspot.com/
Saya takde cerita sebab saya selalu minta kawan-kawan saya wakilkan, macam Farah dan Faris. Deorang ni agent, since ini kali pertama Syikin nak masuk bidding mungkin bagus juga Syikin guna khidmat deorg dulu, ambik aura dulu.. hehe.. Deorang ni dah expert menghadapi ulat-ulat
http://faridzaswadi.blogspot.com/ Farishttp://hot-auction-property.blogspot.com Farah
Selain tu, rujukan utama saya untuk rumah lelong ni boleh check di blog Sifu Pie http://www.pie2020.com/blog
Kisah kunci yang hilang
Dah lama nak post pasal ni.. tapi dok delay sebab nak cari ayat paling halus.. paling bagus supaya orang tak terasa.
Tapi ingat saya plan nak jual rumah AB saya? Atas sebab tertentu, tak dapat dijual. Alhamdulillah sekarang rumah ni telah disewa.. walaupun bukan positif.. tapi alhamdulillah.. siapa yang nak tolong bayarkan kan..
Sebelum abortion penjualan tu, pembeli nak pinjam kunci untuk buat valuation. Sekali bila pulangkan kunci, alamak.. tak cukup. Bila tanya lawyer.. dia kata dia cuma terima 3 anak kunci je.. padahal sebelumnya ada 4. Kalau ikut legal, bila benda ni berlaku, memang leceh la.. kena buat laporan polis la.. kena tukar kunci atau mintak pampasan la..
Jadi kesimpulannya, kalau anda tak berapa kenal buyer anda, pastikan segala urusan peminjaman kunci ni melalui lawyer. Semuanya documented. Dalam surat undertaking bagi pinjam tu nyatakan berapa anak kunci bagi pinjam, clause kalau hilang berapa penalty.. bagitau awal2 supaya kalau benda macam ni terjadi anda bukanlah dkt losing end. Kalau anda pulak yang jadi buyer, pastikan amanah, ni beli rumah – bukan hal main2.. ni business puluh2/ratus ribu punya.. pastikan anda dapat kunci tu berapa.. pulangkan banyak mana anda dapat juga..
Dari kisah ni pun saya belajar we can’t expect people to be like they should be. Kalau kita takut nak pegang kunci rumah orang.. orang lain mungkin main2 je pegang kunci rumah orang. Jadi apa2 hal bincang elok2, bgtau upfront, document kan apa yang patut document.. Semoga kesilapan kita bukannya menjadi batu penghalang untuk terus berjaya, tapi menjadi sesuatu yang dapat kita pelajari, untuk lebih cemerlang pada masa hadapan.. InsyaAllah..
Case Study: Cyberia
Salam semua.. okeh.. mukadimah.. alhamdulillah dalam 2 minggu lepas.. dah 2 transaksi berkenaan rumah berlaku.. satu sewa rumah Cyberia.. masa Faris call tu.. aku tengah dalam kenduri kawin.. bising.. tak dengar sangat.. Faris kata ada orang nak tgk rumah.. alih-alih hari tu terus nak masuk.. alhamdulillah.. satu lagi jual rumah.. buyer tu.. datang tengok sekali.. terus letak booking fee.. alhamdulillah.. rezeki Allah..Sebenarnya baru je plan mau cakap dengan Bri dan Faris pasal bulan 6 ni student MMU register.. tp tak sempat cakap.. dah dapat tenant 
Anyway, aku dah janji pada diri sendiri.. kalau rumah Cyber ni dah stabil sket.. aku nak cerita pasal kes-kes di sini.. elok la tulis kat sini.. supaya jadi panduan pada orang lain.. what might go wrong.. jadi kita akan ada mind-set yang lebih bersedia nak menghadapi beberapa cubaan dalam membeli rumah lelong..
1. Progressive payment
Masa mula-mula beli tu.. aku dikejutkan dengan berita kena bayar 5% (ke 2.5%.. tak ingat) denda late progressive payment ni.. Denda ni.. adalah bila developer first jual rumah.. masa tengah bina.. ataupun sejurus selepas siap.. pastu katakan bank buyer disburse lambat.. so denda ni akan dikenakan pada buyer.. Sebab transaksi ni berlaku antara developer dengan first buyer.. aku fikir.. eh.. apa kena mengena aku sebagai second buyer pulak kena bayar.. kalau orang putih kata..eh why do I have to clean other ppl’s sh*t?!! (huhu sorilah kalau ada yang tak suka ayat ni..saja nak bagi rempah ratus sket).. tapi sebab benda ni tak cover dalam POS.. dan developer pun tak nak keluarkan undertaking.. jadi nak tak nak.. kenalah aku bayar.. benda ni boleh check dari developer sendiri.. dan bila borak2 dengan bling.. ada 2 benda lagi kita kena check.. caveat dan kebenaran dari pihak berwajib.. ni boleh check kat pejabat tanah dan perbandaran tempatan..
Anyway, bagus di sini nak diingatkan pada siapa yang beli rumah baru.. rajin-rajin la kontek bank anda bila developer hantar surat suruh bayar progressive payment.. bank ni kadang-kadang buat suka hati dia je.. kalau salah bank.. takkan kita nak tanggung pulakkan.. jadi rajin-rajin la menyelamatkan diri anda dari denda yang tak perlu..
2. Tenant ada tapi…
Aku dapat rumah tu bulan 12.. tp sampai bulan 2 tak dpt masuk lagi.. sebenarnya mau pecah dalam bulan 1.. tapi landlord lama call.. mintak tlg jangan pecah.. sebab tenant dulu tu foreigner.. dan dia bercuti.. so oklah.. rehat dulu lah..lgpun installment pun belum bayar lagi..bila tenant balik.. kita pun discuss sket2 dengan tenant.. then discuss sket2 dengan landlord lama.. landlord lama kata nak further discuss.. alih-alih dapat tau landlord lama dah amik sewa dari tenant.. belum habis discuss lagi.. wlupun rumah tu dah half under aku.. bila aku cakap dengan landlord lama tu.. putar alam bukan main.. kata pasal legal.. selagi loan belum disburse.. aku tak boleh masuk rumah n so on.. tp dia tu sebenarnya lagi sudah hilang hak totally atas rumah tu.. maintenance pun dah under aku.. dia pulak amik sewa??!! cis!! huhu..tp rumah tu ada air-cond.. ohh rupanya sewa 3 bulan dia amik tu utk byr air-cond dia ke.. huhu.. fikir positif je lah..
3. Lawyer pelelong.. takde berita..
Dah nak masuk 90 hari.. lawyer pelelong takde reply apa2 lagi.. lawyer aku, Junny cerita.. aduh takut dengar.. last-last sebab lewat sangat.. lawyer deal direct dengan bank pelelong.. mula2 bank pelelong tak nak layan.. tapi bila lawyer aku cerita sudah 3 bulan takde satu reply pun.. baru deorang mau reply.. so dapat extension.. sebulan.. ditanggung oleh bank pelelong.. tu pun deorang mula-mula berangan mau charge interest.. tapi Junny kata mau tarik balik pembelian.. mintak balik semua bayaran.. tak mau pulak deorg.. lepas sebulan pun xsiap lagi.. tambah lagi sebulan.. sekarang ni lawyer loan pulak sudah sibuk2.. bagusla maknanya bank loan dah mau disburse pada bank pelelong.. moga-moga bolehla close dengan selamat..
Tapi apa-apa hal pun aku bersyukur la dapat rumah ni.. despite all the hardship.. aku dapat rumah yang cantik.. dan rate sewa pun ok.. moga-moga tenant pun ok.. tahniah pada team satusolution dan lawyer Junny yang banyak membantu..bulan 6 ni student MMU akan mula semester.. jadi sesiapa yang ada rumah area Cyberjaya.. semoga berjaya!!
Terima kasih banyak-banyak dan sehingga berjumpa lagi!!
Tambahan 8/5/2009: Jangan terperanjat sekiranya tunggakan tinggi.. pasal maintenance tinggi aku pernah dengar sebelum ni.. tapi dalam kes Cyberia.. baru tau.. assessment pun boleh sampai ribu-ribu jugak.. Quit rent.. tak banyak sangat.. Kos baiki rumah.. takde sangat.. taklah macam kes Faris kat Penara baru-baru ni.. huhu..
Anda beli rumah lelong.. dan sudah ada penyewa
Anda baru saja menang lelong.. jauuuhh sangat dari MV.. untung.. anda memang untung.. bijak.. anda memang bijak..
Tapi sekali bila anda pergi balik ke rumah yang anda telah menangi.. jeng jeng.. ada penyewa.. dulu masa survey takde.. sekarang.. ada.. jadi.. apakah yang akan anda lakukan? Jeng jeng..
Sekiranya anda sudah biasa membaca blog Pie, atau Faris, atau sifu-sifu lain seperti link di sebelah kanan blog saya ini, anda akan dapati deorang selalunya jumpa penyewa – discuss elok-elok.. kalau penyewa setuju dengan rate/syarat-syarat lain.. bolehlah sambung.. kalau deorang tak setuju.. secara berbudi.. bagilah notis sebulan.. etc.. ikut budi bicara anda sebagai tuan rumah..
Tapi sekali tiba-tiba datang bekas tuan rumah, meminta sewa dari penyewa atau anda. Dan dia kata anda tiada hak untuk masuk rumah tu selagi urusan pindah nama belum selesai. Di manakah hak anda?
Secara legal, anda memang masih tiada hak.. tetapi perkara yang sama terhadap owner lama. Ketika itu, rumah itu adalah hak milik bank. Cuma anda sebagai owner baru, sudah sebelah kaki dalam pemilikan rumah itu, tetapi owner lama, telah terbatal terus haknya ke atas rumah itu. Tenancy agreement antara owner lama dan penyewa juga secara otomatik terbatal. Ini bermakna owner lama tiada lagi hak ke atas sewa. Untuk mengelakkan berlakunya perselisihan, mungkin kita boleh deal half-half sewa dengan owner lama. Terpulang pada anda. Tetapi, sekiranya berlaku sesuatu, dan tak dapat buat secara negotiation, apa yang boleh kita buat ialah kontek lawyer. Lawyer akan advise untuk buat tenancy agreement sementara, dan dia akan jadi pemegang amanah, sementara proses tukarmilik. Jadi apa-apa yang owner lama tak berpuas hati, bolehlah deal sama lawyer. Kalau pun anda salah, at least anda telah dinasihat oleh lawyer dan buat cara teratur.
Bagaimana pula kalau owner sendiri yang duduk? Woww.. berpeluh juga nak menjawab ni. Saya rasa lebih baik tanya sifu-sifu yang berpengalaman kerana saya tak ada pengalaman begini.
Secara kesimpulannya, setelah dapat rumah, ceritakan segala hal rumah anda A to Z kepada lawyer anda. Carilah lawyer yang baik dan gunakan khidmat professional mereka sepenuhnya. Sekian.
