Tiga Cara Memainkan Properti dalam Siklus Penurunan Suku Bunga

Persediaan rumah yang ada telah melonjak … tetapi hanya sedikit penjualan yang mulai dilakukan … apakah pintu air akan terbuka setelah pemotongan suku bunga? … tiga opsi untuk investasi real estat

Ingatkah Anda ketika tidak ada rumah yang tersedia untuk dijual di pasaran?

Wah, itu sudah tidak terjadi lagi.

Seperti yang Anda lihat di bawah, sekarang ada 476.000 rumah baru yang dijual di AS. Ini adalah tingkat tertinggi sejak 2008.

Jadi, mengapa penjualan rumah yang ada masih lesu?

Anda sudah tahu alasannya…

Harga rumah mencapai rekor tertinggi (Juni menandai harga jual rata-rata tertinggi untuk rumah yang ada sepanjang masa) dan suku bunga hipotek, yang meskipun tidak mencapai titik tertingginya, masih beberapa kali lipat lebih tinggi dibandingkan tiga tahun lalu.

Berbicara tentang harga rumah yang mahal, berikut adalah kuis dadakan…

Sepuluh tahun lalu, persentase rumah AS dengan harga di atas $1 juta kurang dari 2%.

Berapa persentasenya saat ini?

Siap?

8,5%…yang kita sebut ledakan 350%.

Tetapi dengan kemungkinan Fed akan memperkenalkan pemotongan suku bunga pertama sejak pandemi hanya dalam beberapa minggu, apa kemungkinan dampaknya terhadap perumahan, dan bagaimana kita dapat memperoleh manfaat?

Kita akan mulai dengan meninjau kembali ramalan yang cukup berwarna dari Barbara Corcoran, pengusaha real estate dan bintang “Shark Tank” di ABC:

Begitu suku bunga turun, kekacauan akan terjadi dan harga akan melonjak tinggi. [Right now, sellers are] tetap bertahan. Namun mereka tidak akan bertahan jika suku bunga turun dua poin.

Ini akan menjadi sinyal bagi semua orang untuk kembali keluar dan membeli seperti orang gila, dan harga rumah [will likely] naik sebesar 20%. Kita bisa terkena COVID [market] lagi dan lagi.

Meskipun perkiraan “naik 20%” itu terdengar mengada-ada, mari kita lihat beberapa cara untuk memanfaatkan peningkatan penjualan rumah, dimulai dengan permintaan hipotek.

Meskipun harga rumah masih mendekati harga tertinggi sepanjang masa, suku bunga hipotek telah menurun dalam beberapa bulan terakhir karena pasar mengantisipasi penurunan suku bunga. Hal ini telah mengakibatkan lonjakan pembiayaan kembali.

Ini dia Bisnis Fox dari minggu lalu:

Asosiasi Bank Hipotek (MBA) melaporkan pada hari Rabu bahwa aplikasi pembiayaan kembali melonjak 35% minggu lalu, ketika suku bunga untuk hipotek suku bunga tetap rata-rata 30 tahun dan 15 tahun mencapai titik terendah dalam lebih dari setahun, menurut Freddie Mac.

Lonjakan permintaan pembiayaan kembali menjadi pendorong utama peningkatan permintaan keseluruhan untuk aplikasi hipotek, yang naik 15% dalam seminggu, kata MBA. Sebagai perbandingan, aplikasi pembelian hanya meningkat sebesar 3%.

Dari tahun ke tahun, permintaan pembiayaan kembali naik 118%, data MBA menunjukkan.

Nah, jika kita sudah melihat peningkatan seperti ini, apa yang terjadi pada permintaan pembiayaan kembali, katakanlah, enam hingga delapan bulan dari sekarang ketika Fed telah memangkas suku bunga beberapa kali? Bagaimana dengan permintaan untuk pembiayaan hipotek?

“Jauh lebih tinggi” tampaknya menjadi jawaban yang logis.

Jadi, bagaimana kita dapat memperoleh manfaat dari hal itu?

Baiklah, dengan menaruh sejumlah dolar ke beberapa perusahaan peminjaman hipotek terkemuka.

Jika Anda sudah lama mengikuti kami, Anda mungkin ingat pilihan Louis Navellier untuk kontes Saham Terbaik InvestorPlace tahun 2020

PennyMac Keuangan (PFSI).

Louis telah mengambil keuntungan dari PFSI karena pasar perumahan/hipotek berubah setelah pandemi, tetapi kita bisa mendapatkan gambaran tentang bagaimana pendekatan pasar kuantitatif Louis akan menilai PFSI saat ini dengan menggunakan Penilai Portofolio alat.

Untuk yang lebih baru Intisari pembaca, kekuatan fundamental, sebagaimana dibuktikan melalui keunggulan pendapatan, mendukung seluruh pendekatan pasar Louis. Untungnya, Louis telah mengkodifikasikan sebagian besar sistem pasar berbasis kuantitatif miliknya, dan sekarang menawarkannya kepada komunitas investasi melalui Penilai Portofolio.

Anggap saja ini sebagai diagnostik yang memberi Anda gambaran singkat tentang kekuatan finansial suatu saham. Ini berfokus pada delapan metrik yang sama yang mendorong proses pemilihan saham Louis untuk semua layanan investasi premiumnya.

Di bawah ini, Anda dapat melihat bagaimana PennyMac memperoleh peringkat “B” hari ini, yang menjadikannya sebagai “beli” resmi.

Omong-omong, PFSI tidak memerlukan suku bunga yang lebih rendah untuk membantu pendapatannya. Perusahaan itu sudah berjalan dengan sangat baik sehingga mereka hanya menaikkan dividennya.

Untuk informasi lebih lanjut, mari kita beralih ke Ketua dan CEO David Spector, yang berbicara pada panggilan pendapatan Q2 PFSI beberapa minggu lalu:

PennyMac Financial menghasilkan laba yang kuat pada kuartal kedua dengan laba operasi tahunan atas ekuitas sebesar 16 persen. Mengingat hasil keuangan kami yang terus kuat, saya senang mengetahui bahwa Dewan Direksi PFSI menyetujui dividen tunai umum triwulanan sebesar $0,30 per saham dari $0,20 per saham, peningkatan sebesar 50 persen.

Perlu diingat, dengan suku bunga yang lebih rendah, PFSI menang dalam dua hal: prospek peningkatan volume pembiayaan kembali, ditambah gelombang baru penyaluran pinjaman hipotek baru.

Ini mungkin menjadi salah satu alasan mengapa Spector menyimpulkan, “Meskipun kinerja keuangan kami dalam beberapa periode terakhir kuat, saya tetap percaya bahwa hari-hari terbaik Pennymac masih akan datang.”

Tarif yang lebih rendah juga akan menjadi angin segar bagi perusahaan renovasi rumah terkemuka

Pikirkan Home Depot dan Lowe's (pengungkapan penuh, saya memiliki saham Home Depot di akun pribadi saya).

Kini, Home Depot mendapat peringkat “D” menurut Louis's Portfolio Grader (dan Lowe's hanya mendapat peringkat “C”). Tiga alasan utama yang berkontribusi terhadap hal ini: kurangnya momentum pendapatan, penjualan yang lesu, dan kurangnya kejutan pendapatan yang positif.

Namun, hal ini masuk akal karena mencerminkan kebijakan suku bunga yang ketat selama dua tahun terakhir. Ketika Home Depot melaporkan laba minggu lalu, manajemen mengomentari kondisi sulit tersebut.

Dari Kepala Eksekutif Ted Decker:

Selama kuartal tersebut, suku bunga yang lebih tinggi dan ketidakpastian ekonomi makro yang lebih besar menekan permintaan konsumen secara lebih luas, mengakibatkan melemahnya pengeluaran di seluruh proyek perbaikan rumah.

Namun pertanyaannya adalah “apa yang akan terjadi pada momentum pendapatan, penjualan, dan kejutan pendapatan ketika Fed mulai memangkas suku bunga?”

Nah, logikanya, suku bunga yang lebih rendah akan memicu gelombang permintaan untuk proyek perumahan baru. Terkait hal itu, mari kita bahas PasarWatch:

[Home Depot] juga menunjukkan bahwa ada permintaan yang lebih rendah untuk proyek perbaikan rumah yang lebih besar yang memerlukan pembiayaan, karena orang-orang menunggu penurunan suku bunga agar biayanya menjadi lebih murah…

“Semua orang memperkirakan suku bunga akan turun, jadi [they’re] menunda proyek-proyek tersebut,” kata Decker.

Kami percaya ini hanya masalah waktu sebelum permintaan terpendam ini berubah menjadi tindakan…yang menghasilkan keuntungan bagi perusahaan renovasi rumah.

Untuk lebih jelasnya, Home Depot tidak memperkirakan permintaan akan meledak tahun ini. Namun bagi investor, ada keseimbangan antara “menunggu terlalu lama untuk mendapatkan bukti bahwa kita kehilangan keuntungan awal yang solid” dan “bergerak terlalu cepat sehingga kita harus menanggung lebih banyak kerugian.”

Dari sudut pandang kami, jika Fed benar-benar berada di ambang siklus pemotongan suku bunga baru, maka mengambil posisi sekarang – meskipun masih agak dini – adalah langkah yang bijaksana.

Minimal, jika drama ini menarik minat Anda, pantaulah terus saat kita memasuki musim gugur.

Terakhir, bagaimana dengan saham pembangun rumah?

Biasa Intisari pembaca tahu bahwa kami telah melakukan perdagangan ini selama bertahun-tahun pada titik ini.

Pada tanggal 20 April 2022, Intisarikami menyarankan agar investor agresif dapat berinvestasi pada iShares Home Construction ETF (ITB) perdagangan. ITB menggandeng perusahaan-perusahaan besar pembangunan rumah termasuk DR Horton, Lennar, NVR, Pulte, dan Toll Brothers.

Berikut ini adalah disclaimer kami dari hal tersebut Intisari tentang waktu kita dan potensi volatilitas lebih lanjut:

Jika Anda seorang pedagang agresif yang tidak keberatan dengan kemungkinan berada di awal dan mengalami beberapa aksi menyamping (atau bahkan turun), ini adalah titik masuk yang wajar.

Di bawah ini, Anda dapat melihat ITB turun lebih jauh setelah bulan April kami Intisari seperti yang kami peringatkan, tetapi kemudian bangkit dengan keras.

Seorang pedagang agresif yang mengambil posisi ITB ini akan naik 97% saat ini, hampir 4 kali lipat laba S&P sebesar 25% selama periode yang sama.

Jadi, apa yang terjadi ketika Fed mulai memangkas?

Nah, dengan tarif yang lebih rendah, para pembangun ini tidak perlu menawarkan insentif yang sama untuk mengimbangi tarif yang lebih tinggi. Itu akan meningkatkan margin mereka dan menambah dorongan untuk pendapatan.

Di sisi lain, pembangun dapat memilih mempertahankan margin yang lebih tipis untuk menjaga harga tetap rendah relatif terhadap harga rumah yang ada untuk menarik pembeli.

Ingat, seperti yang kita catat di awal tulisan hari ini, Intisaripersediaan perumahan meningkat, tetapi volume penjualan masih turun karena harga yang tinggi. Jadi, jika pembangun rumah bersedia menurunkan harga rumah yang ada, margin yang mereka korbankan akan diimbangi oleh volume penjualan yang lebih besar – terutama jika Corcoran benar dan harga rumah melonjak setelah permintaan massal dari suku bunga hipotek yang lebih rendah.

Nah, begitulah. Tiga cara untuk memainkan pasar perumahan yang lebih luas sembari kita menantikan penurunan suku bunga.

Kami akan terus memberi Anda kabar terbaru.

Selamat malam,

Jeff Remsburg